インド不動産 AI

形態によります。外国会社のインド支店は自社の事業用に不動産を購入できますが、駐在員事務所はできません。インド子会社は一般のインド企業と同じように売買できます。中国・香港・パキスタンなど一部の国の企業はRBIの事前承認が必要です。

外国会社の支店・駐在員事務所・プロジェクト事務所は、別途の許可なく最長5年まで賃借できます。ただし契約主体・税務処理・銀行口座がつながっているため、法人設立の計画と一緒に決めるのが最善です。アドゥラムは法人設立とオフィス探しを一緒に担当します。

2つです。① 月額賃料が₹50,000を超えると、借り手が10%のTDSを源泉徴収して税務当局に納めます（機械設備は2%）。② オフィス・倉庫・工場などの商業用賃料には18%のGSTがかかります。見積りを比べるときはGST込みかどうか確認してください。

グレードAオフィスの平均賃料（₹/平方フィート/月）：ムンバイ178.7、デリーNCR 105、ベンガルール100.6、ハイデラバード98.1、プネー92.2、チェンナイ74.5、アーメダバード51.6。デリーNCRの105はグルグラム・ノイダを含む首都圏全体の平均で、グルグラム単独の平均ではありません。ムンバイ・ハイデラバード・プネー・アーメダバードはCushman & Wakefieldの2026年第3四半期、残りはKnight Frankの2026年第1四半期のデータです。同じ都市でも地区によって大きく違い、ムンバイのBKCは379、ターネーは89です。

決まったルールはなく交渉です。最近の事例ではオフィスが賃料の約3〜12か月分、倉庫が2〜6か月分で、ExxonMobilのベンガルールのオフィスは3か月、Charles Schwabのハイデラバードは約7か月、McKinseyのムンバイBKCは約12か月、Mahindraのプネーの倉庫は約2か月でした。金額と同じくらい大切なのは、いつ返還され何が差し引かれるかを契約書にはっきり書くことです。

インドでは1年を超える賃貸契約は登記が必要で、印紙税と手数料がかかります。そのため住宅では登記を避けるために11か月契約がよく使われます。しかし何年も使う工場・倉庫・オフィスは原則として登記すべきで、未登記の契約は紛争時に不利になることがあります。

賃料改定条項で決まります。たとえばベンガルールの倉庫は5〜9年契約で3年ごとに15%上がる形が多いです。最初の数年は退去できないロックイン期間があるかも確認してください。

不動産売買を仲介する業者とオンラインプラットフォームは、各州のRERAに登録しなければなりません。契約書に仲介業者のRERA登録番号があるか確認し、州のRERAサイトで自分でも調べてください。登録は州ごとで、5年ごとに更新されます。

5つです。① 所有者と権利書類（抵当の有無を含む）② 用途地域でその種類の工場が認められるか ③ 必要な電力（kVA）と水を引き込めるか ④ 進入路の幅と大型トラックの回転スペース ⑤ 業種に必要な環境許可。アドゥラムはインドの弁護士によるレビューと韓国語訳も手配します。

SIPCOT（タミル・ナードゥ州）はオンラインで申請を受け付け、1エーカーあたり₹10,000の保証金と₹10,000の手数料（+GST）がかかります。外国投資家は追加のFDI書類が必要で、60日以内に結果が出ます。完全な所有権ではなく条件付きの割当てで、定められた期間内に建設しなければ用地を回収されることがあります。他の州にもカルナータカ州のKIADB、マハラシュトラ州のMIDCなど独自の機関があります。

Cushman & Wakefieldによると、今年上半期の産業・物流の賃貸はデリーNCR（870万平方フィート）、チェンナイ（610万）、プネー（590万）が上位でした。チェンナイは半期の工場賃貸が過去最高、プネーは工場賃貸が33%増えました。

ベンガルールはインド最大のオフィス市場で、今年1〜9月のオフィス賃貸の25%を占めました。ハイデラバードは1,310万平方フィートで2位、第3四半期だけで前年比92%増でした。

まず学校・病院・ショッピングモールに近い地域をおすすめします。アパート・ヴィラ・一戸建て、家具付きかどうかなどの条件を伺って候補を絞り、賃貸契約を確認して韓国語に訳し、電気・水道・インターネット・銀行口座の手続きまでお手伝いします。月₹50,000を超える賃料はTDSの対象で、その処理も担当します。

必ずしも必要ありません。候補物件はビデオ通話でお見せし、書類の確認と交渉は現地チームが行います。工場など大きな契約は、最終決定の前に一度訪問することをおすすめします。

初回相談は無料です。条件を残していただければ、3営業日以内に候補リストをお送りします。報酬は取引の種類と範囲によって異なり、ご相談時にご説明します。

毎月の費用には共用部の管理費（CAM）、非常用電源の費用、保険、地方税の負担分があり、提示賃料より20〜35%多めに見ておく必要があります。一時的な費用は敷金、印紙税と登記費用、内装工事です。商業用の賃貸には18%のGSTもかかります。

取れます。大型の取引ではよくあります。日本のSMBCはムンバイBKCで5年契約に9か月のフリーレントを得て、Amazonはムンバイ・ポワイの17年の土地賃貸で分割して24か月を得ました。通常は内装工事期間を根拠に求め、面積が大きく期間が長いほど交渉の余地が広がります。

カーペット面積は壁の内側の使える面積、ビルトアップは壁の厚みとバルコニーを加えたもの、スーパービルトアップは廊下やロビーなど共用部の持ち分まで加えたものです。共用部の比率はムンバイで40〜45%、ベンガルールとNCRで35〜41%なので、1万平方フィートでも実際に使えるのは約6,000平方フィートになることがあります。賃料がどの面積基準かを必ず確認してください。

1ラクは10万、1クロールは1,000万ルピーなので、1クロールは100ラクです。面積は1㎡が約10.76平方フィート、1エーカーが43,560平方フィート（約4,047㎡）です。政府の工業用地は通常₹/㎡、賃料は₹/平方フィート/月、大きな土地は「1エーカーあたり何クロール」で示されます。

₹/平方フィート/月で、ムンバイのBhiwandi 23、プネーのChakan 28（工場31）、アーメダバードのSanand 23〜26、ハイデラバードのMedchal 23、デリーNCRのManesar 22〜38です。チェンナイのSriperumbudurでは、Eicher Motorsが今年21.06で契約しました。地区別の詳細は各都市ページの「賃料一覧」をご覧ください。

主要商業エリアの1階店舗（₹/平方フィート/月）では、デリーのKhan Marketが1,700〜1,800で最も高く、ムンバイのLinking Road 1,175、グルグラムのGalleria 1,250〜1,350が続きます。ベンガルールのCommercial Street 430、プネーのJM Road 420、アーメダバードのSindhu Bhavan Road 273、ハイデラバードのJubilee Hills 250、チェンナイのAnna Nagar 210です。オフィス賃料とは別の基準です。

オフィスは3〜10年が多いです。今年の取引ではExxonMobilのベンガルールが3年、Charles Schwabのハイデラバードが5年、IBMのグルグラムが10年で、コワーキング企業のIndiQubeはチェンナイで15年契約を結びました。倉庫・工場は通常3〜9年で、ビルド・トゥ・スーツ（BTS）の建物はさらに長くなります。

賃貸の最初の数年間で、その間に退去しても残りの期間の賃料を払う期間です。たとえばInfosysはGIFTシティで10年契約を結び、ロックインは3年でした。家主が特注の内装をした場合は、その費用を回収するまでロックインが長くなります。本社の計画が変わる可能性があるなら、ロックインを短くし、通知期間を明確にしてください。

できます。今年HSBCはハイデラバードのGachibowliで、コワーキング企業が借りたスペースから20万平方フィートを転貸しました。ただし元の契約が転貸を認めている必要があり、家主の書面の同意を得るべきです。元の契約が終われば転貸も終わります。

誰が契約するかによります。インド法人や支店が契約するなら、インドの口座から支払い、TDSとGSTをインドで処理します。外国会社が直接契約できるのは5年以内の賃貸など限られた場合だけなので、たいてい法人設立と一緒に決めます。支払いの仕組みはまず会計士と合意してください。

州によって違います。印紙税と登記費用を合わせて、マハラシュトラ州（ムンバイ・プネー）は6.5%、タミル・ナードゥ州（チェンナイ）は最も高い12%、デリーは4%です。商業用不動産は一般に約7〜9%です。契約前にその州の最新の税率を改めて確認します。

あります。価格が₹50ラク以上なら、買い手が1%を源泉徴収して税務当局に納めます。2026年4月から新所得税法の393条に移りましたが、税率は同じです。売り手が非居住者の場合は別の規定（195条）が適用され、税率がずっと高くなることがあります。

インドに働きに来てFEMA上の居住者になれば買えます。非居住の外国人は一般に購入できず、許可なしでは最長5年の賃借だけです。中国・パキスタンなど一部の国の国民は、居住者でもRBIの事前承認が必要です。韓国はこれらの国に含まれません。

おすすめしません。外国人と在外インド人は農地・プランテーション・ファームハウスを買えず、インド法人でも州ごとの制限があり、非農業用途への転用も難しいです。政府の工業団地や、すでに工業用に転用された土地で探すほうが早く安全です。

使用許可証（OC）を確認します——承認された図面どおりに建てられ、消防と構造の基準を満たしたことを示す自治体の証明書です。OCがないと正式な電気・水道の引き込みができなかったり、保険金の請求が拒否されたり、退去を求められたりすることがあります。本社の監査でもよく求められます。

可能ですが、まずプロジェクトが州のRERAに登録されているか確認してください。登録番号で進捗・竣工予定・承認状況を確認できます。仲介業者にもRERA番号が必要です。遅延はよくあるので、遅延時の補償を契約に入れてください。

マハラシュトラ州のMIDCでは、割当てから1年以内に建築許可を取り、規模と地域に応じて2〜5年以内に建物を完成させなければなりません。完成が遅れるとその年の割当価格の最大25〜40%の延長料がかかり、すべての延長を使っても建てなければMIDCは用地を回収できます。他の州の工業公社も似た条件です。

政府の団地は道路・電気・水道が整っていて価格も市場より低めですが、期限内の建設という条件付きの割当てで、手続きに数か月かかります。民間の土地はすぐに買えて条件も少ないですが、権利関係・用途地域・インフラを自分でしっかり確認しなければなりません。初めて進出する企業は、まず政府の団地を見ることが多いです。

はい。今年上半期の工業用地は前年比で、プネーが26〜29%、ハイデラバードが平均12%、アーメダバードが9〜15%上がりました。ムンバイのTTCとTaloja周辺は15〜20%上がっています。工場の拡張を予定しているなら、早めに十分な用地を確保することを検討してください。

ハリヤナ州の工業公社（HSIIDC）は公式ポータル（hsiidc.bidx.in）で電子オークションを行っています。登録時に最低価格の5%の保証金を納め、オークション当日にオンラインで入札します。有効なPANが必要で、設立手続き中の会社は参加できないため、先にインド法人を設立してください。

グジャラート州工業開発公社（GIDC）の2026-27年度の割当価格は、Sanand-II（Bol）が₹6,070/㎡、Khoraj（暫定）が₹6,210、日本企業専用のMandal団地が₹4,260です。民間市場では、サナンドの工業用地は1エーカーあたり約₹2.8〜4クロールです。

今年、アーメダバード近郊のBavlaとSanandでの工場賃貸は、すべて半導体と先端製造の需要によるものでした。ハイデラバードにはFab Cityがあり、TGIICはTimmapurに新しい半導体団地を準備しています。候補地が決まったら、まず電力と水の条件から比べます。

現代とサムスンの工場があるチェンナイに、韓国の協力企業が最も集まっています。現代は2025年にプネー近郊のTalegaon工場も稼働させ、今年は2032年までにインドへ155億米ドルを追加投資すると発表しました。オフィスはデリーNCR（グルグラム）とベンガルールに置くことが多いです。

ムンバイの中でも賃料の差は大きく、グレードAはBKCが379、Worliが357ですが、ターネーは89、Thane-Belapur Roadは78、Vashiは106です。多くの企業はBKCに顧客対応用の小さなオフィスを置き、運営スタッフはターネーやナビムンバイに置いています。

よい方法です。CBREによると、今年はフレキシブルオフィスがインドのオフィス需要の最大の牽引役になりました。多くの企業が法人設立時に家具と通信環境が整ったスペースを短期契約で使い始め、人数が増えたら通常のオフィスへ移ります。

今年1〜9月、オフィス賃貸はハイデラバードが50%増、ベンガルールが26%減でした（前年が好調だった反動）。グレードAの賃料は近く、ハイデラバードの平均が98.1、ベンガルールが100.6です。IT人材はベンガルールのほうが厚く、新築ビルと政府の支援はハイデラバードのほうが活発です。